Строительство гостиниц

Наряду со строительством офисных и торговых центров столичные девелоперы постепенно начинают обращать внимание на гостиничный сектор, который предоставляет перспективные возможности для строителей. Однако общая картина в этом сегменте рынка еще далеко не идеальная. Получая участок под гостиницу , инвесторы ищут более короткие пути оборота средств.
На сегодняшний день гостиничный комплекс города насчитывает 175 предприятий. Их общая площадь составляет 2,7 млн кв. м, единовременная вместимость - 65,3 тыс. мест, или 35,8 тыс. номеров. Объем доходов от гостиничного хозяйства в 2003 году составил 17 млрд руб. Удельный вес московских гостиниц , аттестованных на 3, 4 и 5 звезд, составляет приблизительно 42% общего числа гостиниц , тогда как в среднем по России этот показатель не превышает 9%.

В настоящее время гостиницы Москвы имеют разные формы собственности. В госсобственности находится около 40 единиц, примерно 21% гостиниц - частная собственность, 19% - пребывают в смешанной российской собственности, 13% - принадлежат совместным предприятиям и только 1% - иностранцам.
Сегментация гостиничного рынка Москвы по классу объектов показывает, что 42,1% общего их количества - это гостиницы 3 звезды, 15,5% - 4 звезды и 6,8% - 5 звезд. Для сравнения, в Париже соотношение следующее: 31,3% отелей - 3 звезды, 4,7% - 4 звезды и 11,7% - 5 звезд. В Милане ситуация несколько иная. Максимальное количество отелей аттестованы как 4 звезды (46%), дальше следуют 3 звезды - 22% и около 5% - 5 звезд.

Исследования, проводимые Hotel Consulting&Development Group, показывают, что наиболее востребованы места в гостиницах у граждан дальнего зарубежья, прибывающих в Москву с туристическими целями. Примерно 82% посетителей этой категории размещаются в гостиницах города. Для деловых путешественников этот уровень составляет около 60%.
Более 30% всех московских гостиниц сосредоточены в центре города, причем большинство из них относятся к категории 4-5 звезд. Второе место по количеству гостиниц занимает Северо-Восточный административный округ Москвы: на его территории находятся гостиницы уровня 2-3 звезды: "Алтай", "Восход", "Турист", а также 4-звездочная гостиница "Космос". В сумме на долю двух вышеуказанных округов приходится 45% всех гостиниц и 55% номерного фонда Москвы. На западе столицы находится 13% гостиниц , на юге и юго-западе - 16%. Минимальное количество гостиниц сегодня располагается на северо-западе (2%) и востоке Москвы (5%).

Гостиничная проблема
Однако гостиниц в Москве, в особенности уровня 3 и 4 звезд, по заявлениям туроператоров, катастрофически не хватает. Для исправления ситуации 19 августа 2003 года правительством Москвы принято постановление 688-ПП "О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года", которым определен перечень объектов, возводимых и реконструируемых на период до 2005 года. Однако уже сегодня ясно, что оно выполнено не будет.
Скорее всего главная причина кроется в недостатке инвесторов, готовых заняться строительством и реконструкцией гостиниц . Ведь сегодня строительство торгово-офисных помещений класса А обходится примерно в $500 за 1 кв. м, в то время как гостиница под ключ в зависимости от ее класса обойдется от $800 до $1,5 тыс. за 1 кв. м. Такая большая разница достигается за счет того, что офисные и торговые площади выходят на рынок еще до завершения строительства объекта и на момент его сдачи представляют собой помещения, только подготовленные под чистовую отделку, тогда как гостиница - это законченный продукт. Чтобы гостиница принесла отдачу (позволила заработать, получать прибыль), необходимо полностью завершить не только строительные, но и отделочные работы, а также оснастить здание необходимым оборудованием, меблировать, нанять знающих управленцев и обслугу. Вот и получается, что для строительства и запуска проекта гостиницы инвестору требуется гораздо больше средств, чем для возведения бизнес-центра или торгового комплекса.

Опыт эксплуатации современных гостиниц в Москве показывает, что об отдаче можно будет говорить только после 5-8 лет с момента ввода гостиницы в строй. Для большинства столичных инвесторов - это пока очень длительный срок, который к тому же требует привлечения "длинных денег". К сожалению, банковские структуры идут на кредитование таких объектов с небольшим энтузиазмом.
Вторая причина, которую назвал Леонид Николаев, вице-президент ОАО "ГАО "Москва", - "это необходимость подобрать для строительства гостиницы заведомо выигрышный участок". Так, для гостиниц 5 звезд это должна быть центральная часть города, для гостиниц 3-4 звезды - участки с удобными транспортными развязками вблизи метро (в 5-7 мин ходьбы). Эти участки являются самыми востребованными в девелоперских кругах, поэтому неудивительно, что земли, зарезервированные под строительство гостиниц , зачастую перекупаются под проекты, сулящие скорую отдачу.

Впрочем, по мнению Александра Лесника, президента Hotel Consulting& Development Group, наступило время посмотреть на гостиничный бизнес в несколько ином ракурсе. Построить гостиницу - почти то же самое, что вложить деньги в художественное произведение: полный эффект от инвестиций виден не сразу. Успешный проект, умелый подбор управляющей компании позволяют в будущем гарантировать высокую прибыль на протяжении многих лет, а не единовременно, как это происходит с офисными или торговыми центрами. Положительный опыт был получен уже при запуске в эксплуатацию целого ряда гостиниц 4-5 звезд, таких, как: "Тверская", "Палас Отель", "Гранд Отель", "Аврора-Люкс", "Екатерина", "Протон", "Арарат Парк Хайятт", "Новослободская" и др. При этом практика показала еще и то, что приоритетность инвестиций в высококлассные гостиницы объясняется высокой рентабельностью (свыше 30%) и гораздо более коротким сроком окупаемости вложенных средств.

Инвесторы на перепутье
В соответствии с утвержденной схемой размещения гостиниц на период до 2005 года в городе предусматривается строительство и реконструкция силами 59 объектов на 15 тыс. мест. Также утвержден порядок подбора уполномоченных компаний еще 63 земельных участков под строительство гостиниц общей вместимостью 16 тыс. мест. В то же время истинная картина не так радужна. Не все инвесторы, получившие участки под строительство гостиниц , используют землю по назначению, большим соблазном остается желание вместо намеченной гостиницы построить бизнес-центр или торговые площади.

Л. Николаев отметил, что в стремлении стимулировать строительство гостиниц столичное правительство готово предоставить инвесторам существенные льготы: от отмены платежей за развитие инженерных сетей до отказа города от доли в проекте. Но практика показала, что многие из инвесторов, получившие землю под строительство отелей, предпочитают не получать льготы и строить гостиницы , а искать лазейки, чтобы на отведенной территории реализовать для себя более выгодный проект. Отсюда значительное отставание намеченного количества ввода гостиничных номеров от реально сдаваемых в эксплуатацию. В 2004 году ситуация немного стабилизировалась. Планируется ввести в эксплуатацию семь гостиниц . Все они находятся в Центральном округе столицы. Планами строительства на период до 2010 года заложено выравнивание размещения гостиниц по административным округам. В центральной части города будет продолжаться строительство отелей категории 4-5 звезд. В других округах приоритет отдается строительству гостиниц среднего класса. Правда, сегодня никто не решается сказать, насколько планы столичных властей и девелоперов совпадают.